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现在买房子 最头痛的应该物业管理问题

微疯

我的“告赢物管”经验——献给为业主权益而斗争的公民
                                          
                                                            曹槽

    首先必须纠正全国流行的一个说法：把物业管理公司简称为“物业”，这就可能造成误读，所以，我把物业管理公司简称为“物管”而不是“物业”，一字之差，明确物业管理公司是物业服务者而不是所有者。
国家《物业管理条例》的最大瑕疵是没有赋予业主委员会以法人资格，所以，业委会状告有法人地位的物业管理公司都输了，有的法院根本不给立案。而业主与物管纠纷与日俱增。
我以单个业主名义起诉小区物业管理公司，公司法人代表是省部级领导干部，难度更大，但经斗智斗勇，取得完全胜诉，法庭责令物管公司退还服务费，推进物管进步和法制化。
                    1  一石激起千层浪
上午8时整,被告物业公司派车接送我到法院出庭。被告接送原告,传为司法奇闻。被告为什么要接送原告?
2004年底,大庆市委《大庆日报》刊出通栏醒目标题：《业主曹庆涵状告物业》；同时,黑龙江省《读者新报》头版头条刊出《首例业主追还物管费官司开打》，破题便说：“业主与物业公司诉讼的事常有，但业主起诉要求物业公司退还服务费这还是第一起。”
一石激起千层浪，电台、电视台也连续报道；市民纷纷给我打电话:“曹教授, 我们支持你！这不是你个人的事,你可要坚持住呀！”
    近年,大庆物业管理费是省ZF最高限价的7、8倍;还有高收费不服务的。省ZF三次发文责令改正。报刊发表质疑文章可以说是“连篇累牍”，我在报刊发表《业主权益受民法消法保护》等评论20多篇。此外，物管企业占用、出租业主的共用房屋比比皆是。类似问题行政投诉无效，导致诉讼不断，但居民们都输了。业主委员会成立难,成立的也没地方、无经费、非法人,不是个任何性质的“单位”。我左思右想，只有一条路可走——
                                2  个人花钱起诉
   我居住的会战小区没有聘请过任何物业管理公司，但有个物业管理公司年年在小区收费，而且不服务少服务，甚至反服务，小区环境很差。业主权益被全面侵犯，忍无可忍！
起诉书仅要求“退还本年度收走的未服务部分的物业服务费1090元。” 仅此一点，立案也困难重重，因为没有先例。我利用一切机会做法官的工作，把《触目惊心的物业管理》成册照片和摄像呈送法官，强调法官也是居民，对普遍存在的物业只收费不服务问题也有体验，法官应该也是公益诉讼的原告方之一；数十次奔波于各媒体之间，记者很快站到我的一边。党报写道：“曹老状告物业，居民都非常支持，19号楼张大爷算了一笔账：远的不说，就说最近3年，光两栋楼交的物业服务费就有20多万元，可物管公司只是清走袋装垃圾扫           
扫地,没绿化、没亮化、没保安、不封闭…….这是典型的光收费不服务少服务。这么差的物业服务还被定为三级,每年每平方米要收物业管理费15元（含重复收取的给排水管网维修费3元）,真不知道是怎么定出来的! 曹老告得对啊！”有了舆论声援，加上法庭内外斗智斗勇，我立案成功力争必胜。
                          3  被告送鲜花要求我撤诉
  被告物管公司领导见报后怕引起连锁反应业主都要退钱，多次到我家“沟通”，送慰问鲜花，赔礼道歉，反复承诺给我经济补偿，只求一条：撤诉。
许多业主对我说：“你可不能撤诉呀！市民都盼着呢！”不管给多少钱，我不可能撤诉。尽管被告责怪我“不好构通”，仍两次致函，其中说：
“尊敬的曹庆涵教授，您好！……我们表示深深的歉意……我们将对小区进行整体改造，已列入了明年的投资计划。请相信2005年的小区在面貌上、硬件的设施设备上都会有很大的变化，您老所提出的各种问题将会得到彻底的解决，我们会给您上交一份满意的答卷。”“关于退还未服务少服务的物业管理费用，我们建议此笔款项由您指定应用于明年的小区改造建设。届时，我们也将会聘请您作为监督员来监督小区的改造工程。-----大庆油田物业集团(公章)及签名（经理）”
被告还邀请我和居民代表开座谈会，承认过错，保证整改。媒体及时以《物业闻过则改》等为题连续报道。
                            4  我完全彻底胜诉
如何斗智斗勇，我仅举一例：物管公司领导到我家送鲜花道歉的时间，正是我派车接送法官到家送达《开庭通知书》的时间，法官与被告在我家相遇，这不是巧合，而是我的精心安排:法官把“被告到原告家送花道歉的信息”带回了法院，制造这个情节是为了帮助法官建立公正审判的信心。大庆所有告物管公司的业主都输了，何况我的被告是省部级领导，是对法官胆量的考验。果然，经明争暗斗，我在法庭彻底胜诉。
此案因为是首例而引起媒体广泛关注。《中国建设报》：《大庆业主诉讼追还物管费》写道：“ 大庆市会战小区业主曹庆涵按每平方米每月15元的标准交付物业服务费，但物业管理公司在绿化、保洁、保安、维修等方面均严重缺失，小区环境很差，业主签名信访无人答理，到行政主管部门投诉也无结果，在无可奈何之际，曹庆涵认为物管企业收费不服务少服务违反《消法》、《民法》有关条款，非纠正不可，遂将大庆石油管理局告上法庭，要求退还未服务项目的服务费1090元。曹庆涵在《起诉状》中特别强调：本案不仅是钱多少的问题，主要目的在于业主维权，规范小区物业管理。“被告物管公司接到法院传票后，自知问题严重，即主动走访原告赔礼道 歉，感谢原告的起诉给被告敲响警钟，要求原告撤诉并接受经济补偿。
“ 原告认为，本案虽然是个人起诉，但打的不是个人官司，而是公益诉讼，撤诉是不可能的；开庭当日，出现民间诉讼新鲜事：被告派车接送原告到法庭，在被告法人代表曾玉康局长的代理人承认过错、承诺整改的前提下，《大庆市萨尔图区人民法院[2004]萨民初二字第225号民事调解书》宣布：“被告于2004年11月1日退还原告所要求的物业服务费。  
         
案件受理费由被告负担。”曹庆涵认为起诉目的已基本达到，同意将退还款用于2005年小区的改造建设。曹庆涵是建筑学教授，长期研究城建和物业,此举对我国小区建设和物业管理法制化、规范化具有推动作用。(2005.1.31)”
法制日报《法制早报》（06 .4.2）整版报道了业主曹庆涵状告物业胜诉的全程。
                         5  业主维权任重道远
   在中国，业主权益屡受侵犯，物业纠纷不断，源于国家2003年编制的《物业管理条例》不科学不公平。例如：第67条规定业主不交服务费物业管理企业可以向法院起诉；没说物管企业收费不服务居民可以起诉追还。第68条规定业主违法构成犯罪追究刑事责任；没说物管企业违法犯罪也要追究刑事责任，只说行政机关可以警告、罚款。按条例规定的“业主委员会”，既没有经济活动权，也没有法人资格，连起诉权都没有，形同虚设，难为一大批热心的维权业主了！我认为物业法规急需充实修改：“物业管理费”应正名为“物业服务费”，哪有这个道理：物业的主人不是管理人，而必要有服务人员管理？《物业管理条例》应正名为《业主权益保护法》，广东省高级法院出台“业主可以告物管企业”的司法解释，开全国先河，希望能听到小区业主告状追回已付服务费胜诉的报道。
有人说社区的事都是百姓小事，无关大局，我发表几十篇文章反复宣传一个道理：“小区是社会的细胞，是和谐社会的基础，所以这是百姓大事也是国家大事。” 胡锦涛主席、温家宝总理百忙之中亲自走访视察居民小区,指出搞好社区对构建和谐社会的重要性。可见业主与物业管理纠纷不断,是与国家利益格格不入的。物业管理体制与法规到了非改革不行的地步。事实证明，中国有关物业管理法规的制定与实施，没有业主参加、未经听证程序，是不可能公平的。业主依法维权还任重道远！