【转】2009年襄樊楼盘价格走势的一些想法

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2008年以后 襄樊楼价形势更不容乐观 年初就开始关注襄樊房价，最先接触的，就是对襄樊楼市有深入了解，对全国发展形势有深刻认识的三羊筒子在2007年底展望襄樊2008年房价形势的一张回贴非常吸引眼球，当时三羊预测：2008年，襄樊一类高层要上5000，二类高层要上4000，长虹路上无4000以下的楼盘。贴子如果没删，或者我没有记错，应该是去年11月份没改版之前，大家可以查到。那个时候我还身上广东。但已经感觉到广东房价挺不住了，在降，因此我也对长虹路上房价上4000的论调有些怀疑。

2008年初，回到襄樊后，了解了一下。襄樊房价继续上涨，不过上涨幅度很小，不明显。2008年六七月份。襄樊房价横盘了，当然我们在考查了襄樊市官方关于2008年上半年房地产发展形势的一些形势后，可以认为2008年上半年襄樊房价平均还在涨，或者说没有降。

但2008年下半年开始，全国性楼市寒流直接影响到襄樊，特别是武汉2008年骂人蠢最流行用语“你去年在武汉买房被套死”广为传播开后，省会武汉房价一路下跌，光谷楼价从8600直降到6000，再到目前的4000。对湖北省整个房地产市场影响巨大，如果还在说襄樊楼盘没有下调的压力，我只能认为你是有钱开发商或者忽悠人的中介。

2008年10月开始，襄樊楼盘已经明显显露出疲态，下调趋势越来越明显。一是襄樊开盘的几个楼盘普遍比预计开盘价下调很多。二是新老开盘楼盘普遍销售不顺。新盘鲜有人问津，老盘更是数月卖不出房。三是媒体开始声讨高房价。四是襄樊本地市民也开始置疑高楼价。对楼价上涨预期基本消失，而对楼价下调开始坚定信心。直接导致襄樊购房需要大减。五是二手房挂牌数量增多。前期购房投资者收效预期下降，开始脱手，10月份二手房待售套数比去年同期高一个数量级。六是全球性金融危机导致的全球性房地产市场下跌开始波及到中国。因此，2008年10月份开始，襄樊房地产开发商的金九银十美梦彻底破碎，房地产商的冬天提前到来。襄樊新老楼盘开始明确打折优惠，更有少部分楼盘直接降价开售。即便如此，实际情况是：襄樊新老楼盘依然卖不动。二手房交易数量几近跌停。

2008年还有两个月时间，襄樊楼价下跌基本上已成定局，但下跌多少，什么时候回暖确无人能准备预测。但这并不影响我们去大概去判断一下形势。

一。跌多少。或者是个泡沫大小问题，说难也难，说简单也容易。远的可以比比广东上海，近的可以比比武汉宜昌。武汉跌去了多少？大家心里应该有个数，现在可以在网上查出来的是，大部分上半年开始下跌的城市，中心城区也是明显下跌，基本上跌到2006初的水平。即使是这样，2006年初的水平仍不是底，还在继续跌。前些年的泡沫要挤压，但这一次还要加上一个全球性金融危机或者说经济衰退的影响。底在哪里？不好说，但楼市股市这两年都是娈生兄弟，股市6000到1800，楼市假设比股市好一倍以上，那也是要从6000跌到3600的。

二。跌多长时间。有很多说法大家可以参考。

1。任坚强和老潘他们加上他们的代言人预测，这一轮到年底就结束，年底房价还要涨。

2。国外高盛预测公司，还有国内的一些经济研究机构对这次房价调整大概预测是二年左右。

3。普遍性经济发展规律表明，美国是18年一个周期，涨10年跌8年，日本7年，涨4年跌三年，香港8年，涨五年跌3年，中国呢，不清楚，有好几种说法，不过这次从1999年开始上涨，应该涨了快10年，调整两年应该基本上符合世界经济发展规律吧，因为中国以前是不符合经济发展规律，不过现在越来越符合了。跌2年应该算最快的吧。

三。楼价回暖的不利因素还很多。

一是这次下跌应该加上全球经济衰退这个因素。

二是这次回调要考虑中央加强廉租房建设对商品房价格的冲击。北京市今年兴建的廉租房加经济适用房基本上与去年北京市商品房销量持平，是什么概念，冲击太大了。

三是人口红利不断下降。该买房的去年已经买了，现在调整期没多少买房，一但这轮调整期时间延续五年以前，那商品房的价格估计要完全崩溃，因为独生子女8-4-2-1的结构空出太多的二手房，可以说5年以后需要买房子的独生子女家庭基本上已经没有多少，但上一代或者两代留给他们的房子最少有2套，这些房子谁买？开发商求神拜佛也不会希望这轮调时间太长，他们没有底牌可以打了。

四是农村宅基地土地有可能在近两年加入自由流通环节，光这一个冲击安全可以把房地产市高楼价击溃。如果五年农民宅基地可以卖，地价还值钱么？


写了很多，很乱，但基本上都是对襄樊2009年以后楼价趋势的一些个人真实看法，仅供参考。欢迎大家讨论呵

沉思片刻

没准的事情不参加言论，看看

李清红