连予沫：房市去库存效果显著，龙头企业优化布局

连予沫

　　随着房市楼市的回暖，市场去库存成为重中之重。经过几个月的努力，去库效果明显。据调查，一季度去库存的“开门红”超预期，多家房企的销售额同比翻番并创历史同期新高。同时，部分龙头房企在二线热点城市大量补货，土地购置面积大幅增加。预计在因城施策的调控之下，楼市区域分化将进一步显著，去库存仍是未来行业的主基调。上半年房地产销售有望延续回暖势头，房地产投资增速也将低位回稳。
　　
　　房企方面，一季度销售回暖、从多家上市房企的销售数据来看，同比翻番是常态，创历史同期最佳也不鲜见，部分房企实现了全年销售目标的三分之一左右。融创中国一季度合同销售金额250.9亿元，接近全年800亿元销售目标的三分之一。3月公司新增预订销售金额与月度合同销售金额均创历史新高，其中新增预订销售金额125.3亿元，月度合同销售金额达116.2亿元，同比增长233%。旭辉集团一季度实现合同销售金额约110.6亿元，同比增长199%，完成全年365亿元目标的约30%。以上数据不难看出，一季度楼市销售成果明显。值得一体的是，良好的销售数据预示着市场基本面不断趋于好转。
　　
　　此外，在良好的销售数据的背后龙头企业不断优化布局起到了推动作用。以万科为例，此前万科发布的公告显示，3月公司在南京等二线城市共获得16个项目，拿地建筑面积超过销售建筑面积。据分析，万科一季度合计获取项目资源建筑面积788万平方米，而同期销售建筑面积为546万平方米，公司今年以来继续补充库存开发资源。 预计万科全年有望完成3000亿元左右的销售规模，业绩将好于市场预期。旭辉集团频频发力BJ商办市场，新近推出的“旭辉26街区”这一兼具自用和投资功能的商办产品。此外，泰禾集团 4月初以30.4亿元竞得苏州两块城镇住宅用地，泛海控股正在推进产融一体化转型等也展现了龙头企业正在优化布局。力争进一步提升市场销售业绩。
　　
　　笔者连予沫分析，在一季度楼市销售超预期回暖之后，二季度销售可能出现一定幅度的环比下滑，同时区域分化会越来越剧烈。随着时间的推移，利好政策的边际效应将逐步减弱，加上目前BJ楼市调控的目标是稳定房价，因此4月楼市交易量涨幅会明显缩小，但仍会保持小幅增长，而价格随着部分刚需老项目加推上市，可能表现为稳中微降。然而值得关注的是，去库存是未来很长一段时间的政策主线。全国范围仍以刺激需求、限制供应为主。绝大多数城市当前的区域性政策已无需再做调整，未来一段时间是政策效果的观察期。
　　
　　笔者连予沫综述，多地近日出台积极化解商品房库存的政策意见，提出了优化住房公积金使用、税费优惠等措施。在多种措施的合力发力下，去库存效果明显，然而不忽视的是目前住宅用地在城镇用地中的占比较低，土地供给是当下高房价的最大问题。若能得到合适的解决，房价和库存都能得到很好的缓解。于投资者而言这是一次机遇也是一次挑战，市场无时无刻不再变化，只有调整自己不断适应市场的变化，才能在投资中取得胜利。
　　
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