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南漳从3月开始叫响的棚户区改造要大面积拆迁的口号，一度引起了老百姓心理极度恐慌。许多人都在考虑万一房子拆迁了，后路怎么办，因此，有些不经常关注新闻和报纸的老百姓在这种心理的惊慌下，纷纷看楼盘，买房子。一些开发商也乘机哄抬房价，严重扰乱了房地产的秩序，同时也增加了老百姓的负担。
笔者认为，棚户区改造不应当成为开发商哄抬房价的兴奋剂，老百姓也不必这么惊恐和着急赶紧买房子。下面笔者结合当前开发商的心理和相关政策与大家做个探讨，有不到位的地方大家可畅所欲言、各抒己见。
一、传言国家给南漳拨款26.9亿搞棚户区改造，实行货币化安置。笔者不认为国家能真的给南漳拨款26.9亿。曾有熟悉政策的同志跟笔者说，2016年，省住建厅是给南漳批准了西关、徐庶庙、马家洲、香樟园、城北、利美等6个棚户区改造项目，但是资金来源并不是所谓的国家拨款，而是要求地方政府通过一般公共预算、招商引资、利用社会资金融资等方式解决，中央、省给予一定的预算内资金补贴，但中央和省的预算内资金补贴前提是必须把这些项目全部完成，并不是单纯把老百姓从项目用地上拆迁走就完成了项目。所以，坊间传言的2016年国家给南漳拨了多少亿的棚户区改造资金并不符合实际。
二、即使中央和省里有配套资金，做过财经工作的同志都清楚，凡是利用配套资金的项目，必须要通过本级预算完成项目并得到获得配套资金的政府质检安监等部门验收才能得到配套资金，手续非常严格。这一切都必须通过自有的实力，由此看，像有的人传言的2016年完全国家拨款给南漳，是不符合财经运作规范的。根据财政部门的相关解释，要利用国家1亿的配套资金，自己必须有3亿的实力，也就是说，即使真像有的人传说国家拨款了26.9亿，那么南漳必须要有80.7亿的财力投入棚户区改造，这显然不符合南漳的实际。
三、经常看新闻的人一定看到了。4月20日，财政部、住房和城乡建设部发布了《关于进一步做好棚户区改造的通知》（财综【2016】11号）文件，文件要求，对于2016年政府主导的棚户区改造项目，地方政府禁止通过融资平台等公司举借政府债务，禁止通过融资平台等公司发放棚户区改造债券，棚户区改造债券必须经过省级党委政府批准后，由省级财政部门根据地方实际代为发行。结合南漳的实际笔者认为，在没有通过招商引资等方式引进有实力的开发商，单靠融资平台举借政府债务的方式中央要从严把关。笔者曾听说水镜广场的建设县城投公司准备接过来，但通过中央的这项政策，笔者认为，城投公司接过来的不确定因素又要增加。
四、既然不能通过政府举债，那么即使县内的投资公司参与棚户区改造，笔者相信，也不可能通过大规模货币化安置来实现，因为县内的投资公司不能通过政府债务经营，必然要思考钱从哪里来，将来怎么周转，贷款如何偿还等实际问题。5、6月间，笔者曾听说县城投公司、房投公司在徐庶庙、城北等地建保障房。如果这个消息确实，那么即使将来货币化安置笔者认为也未必会真的一次性将钱给老百姓，再说，即使一次性把钱给老百姓，从买房、装修到入住至少应该有9个月左右的时间，这9个月过渡怎么计算，又是一个必须考虑的问题。如果按过去政府可举债的办法可以很容易解决这个问题，但出台禁止政府举债的规定后，开发商面对这个问题就要千方百计减少成本，还要讲房子盖了卖出去，就不一定这么大方地把钱给老百姓，让老百姓到别的开发商那里买房子。笔者坚信这样的事哪个开发商都不会这么做。
以上几条只是笔者的想象，笔者认为，有什么样的实力干什么样的事。南漳的一些开发商现在可以说是雄心壮志，都在等这26亿的棚户区改造资金能迅速到位，他们的逻辑是，只要这26亿到位，大规模拆迁就能迅速启动，到时候买房子的人一定很多，就能很快把房子卖出去，再通过此机会哄抬房价，就能在棚户区改造中暴赚一笔。开发商们都在等这26亿的棚户区改造资金。笔者分析，既然开发商现在把房价都抬来了，那么给老百姓的补偿标准也要相应提高，同时也增加了补偿成本，这样的方法不一定可取。 |
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发表于 2016-7-3 11:39
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