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发表于 2013-8-24 09:29
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土地收储利益链调查 出让价或为征地成本数百倍
华夏时报 [微博
] 2013-08-24 08:39
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“当时的征地价格很低，每平方米在40元到65元不等，后来政府出让这些土地时，平均每平方米高达2万元。”广州小谷围岛的村民何先生见证着村里集体土地被政府征收的过程。他表示，土地增值最大的受益者是政府和开发商，而村民只是获得了很小一部分。
记者了解到，由于政府收储土地时规定的拆迁补偿标准并不依据市场定价，却以市场价格将土地使用权转让给开发商，两者的差价可达数百倍。地方政府收储土地时的拆迁补偿价格虽然有一定的提升，但其提升的幅度与日益上涨的土地出让价格相比相差甚远。
广州大学城征地样本
何先生所在的小谷围岛，十年前被广州市政府纳入大学城开发的征地范围。“政府当年征地时，跟我们提到要靠村民推动广州的教育发展，又能推动城市的建设，我们肯定支持。”何先生向本报回忆当时的征地情况。
记者查阅多份与当年征地相关的资料发现，组织征收土地以及拆迁工作的机构是广州市房管局下属的一个副局级的事业单位“广州市土地开发中心”。而这个广州市土地开发中心也是广州市政府的土地收储机构。
据悉，广州大学城的整体开发用地为43.3平方公里，面积约1800公顷，征地26000余亩，其中耕地达24000亩。按照相关规定，该征地范围之大已经涉及基本农田，远超出广东省国土资源厅审批权限，必须经过国务院批准。而广州市在对小谷围岛征地之前，并未获得国务院的批复，相关批复也并未提及教育科研用地。
有媒体称，该区域之所以能绕过国务院审批的征地办法是，广州市政府自行将整个小谷围岛分成39个地块办理征地手续，省、市国土部门特事特办。
然而，这一区域的征地工作开展不久后，国土资源部在对全国土地的整顿督查中就指出，广州市番禺区小谷围岛通过“化整为零”所征用的土地属于广东省政府非法批地，需要重新审批，但此后广东省却并没有提交报批材料，关于大学城非法征地的说法也不了了之。
随后，除了少部分难以解决的征地拆迁个案外，政府对小谷围岛的征地事宜基本在2004年初完成。按照何先生以及多位小谷围岛村民的说法，大学城第一期的征地面积18平方公里，平均每平方米的征地补偿价格不超过100元。而按照广州市政府的官方数据和表述，小谷围岛首期征地拆迁费用为46亿元，其村民所获的补偿款项的计算式已属当时征用耕地补偿标准的最高限取值。
但即便如此，广州市政府提供的征地补偿费用与这一区域地块的市场成交价格仍然天差地别。
对小谷围岛的土地征收完毕后，政府进行拆迁、土地前期开发，随后开始陆续对该区域的土地进行招拍挂。此后，大学城的地块以“广州土地市场新贵”的身份，屡屡刷新广州市政府土地出让的收金纪录，这背后离不开大学城偏重房地产开发的因素。
记者查阅该区域相关地块的拍卖资料可知，广州市最早于2003年底对小谷围岛部分村落的地块进行拍卖，起步价位为每平方米3700元。
2008年土地供应市场化之后，大学城首批地块进行了公开招拍挂，当时的成交纪录显示，三宗地块中，只有一宗地块为每平方米3573元，另外两宗均超过每平方米9000元。
此后，这一区域的土地平均价格在2009年出现猛增，达到每平方米两万元以上。在这样的市场行情下，政府推出的大学城地块的出让起始价也逐步提高。五年间，大学城每一宗土地的出让金收入都从千万元涨至数十亿。
广州市国土房管局的资料显示，大学城一共规划有22块住宅用地，面积仅占大学城整体的2%左右，而目前，住宅用地只剩下寥寥数宗。
曾参与大学城房地产开发的广州某知名房企人士为记者算过一笔账，按照坊间的说法，大学城平均每平方米的征地成本是百元以下，而按照官方“46亿征地补偿费用”的说法，每平方米的征地成本也不过在250元左右。
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