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今年襄樊房价的飞涨，就连开发商自己也没料到。一位开发商在接受记者采访时表示：“我们原本认为，今年的房地产市场会逐渐好转，房价会理性反弹到2007年的水平，交易量也会上升，但没料到会涨这么厉害。”一位市民质疑：“经济形势都还没完全恢复，房价凭什么要涨这么快？”
因素主要有以下几点：一是品牌企业及其项目的拉动作用。万达集团、华立集团等大腕房地产公司的入驻及其相关项目的开发，对襄樊房地产市场格局形成巨大的冲击。
襄樊土地公告中出让的[2009]012号地块，被襄樊万达广场投资有限公司以180万元/亩的价格成功摘牌，这标志着万达广场项目正式启动。万达广场项目总投资40亿元，占地面积13.33万平方米，建筑面积60万平方米。建成后，集高级购物中心、五星级酒店、高级写字楼、高尚住宅区、时尚休闲娱乐中心、国际电影城、超大型品牌超市于一体，将引领襄樊商业、商务、居住、娱乐休闲新潮流。8月万达广场正式破土动工，10月31日如期开盘。万达广场的迅速启动，建设的迅速推进，创造了襄樊房地产建设史上的“新速度。
万达广场项目刚刚启动，周边的房地产市场便“风云突变”，有的项目广告开始打“万达广场圈”的牌子，有的项目开始捂盘惜售，并逐步涨价。长虹盛景项目，均价由春季的3700元/平方米，涨到现在的4300元/平方米，上涨 600元/平方米，涨幅为16.22%。七彩阳光项目均价由6月开盘时的2800元/平方米涨到现在的3600元/平方米，上涨800元/平方米，涨幅达28.57%，而万达广场自身的房价定位也在襄樊炸响了一声惊雷——商铺以28000元/平方米至40000元/平方米的震撼价面市。此前，襄樊好地段商铺的价格也还在15000元/平方米至25000元/平方米之间徘徊。再看万达广场住宅，目前5人团购价已高达4800元/平方米，不少好房源价格已突破5000元/平方米大关，接近当前襄樊高档别墅的价格。“万达广场的大规模、高规格建设，使该区域价值大大升级，导致周边房价上涨。而万达广场项目自身的高价位及周边房价的迅速上涨，使襄樊开发商看到了涨价的契机，从而拉动了整个襄樊房价的上涨。”盛世基业执行董事王健分析说。
二是开发商报复性涨价
2008年的市场低迷，让开发商尝到了苦头，很多被迫悄然降价销售，寻求顺利渡过难关，以致预期利润缩水。“今年市场好转后，受逐利思想的影响，开发商便猛烈进行报复性涨价，以求在弥补去年所受损失的同时，再大捞一把。”北京世纪锦祥营销经理汪浩分析认为
三是供求关系发生改变。
截至2008年末，我市商品房空置面积达到45.1万平方米，同比增长62.2%，但今年市区计划仅有150万平方米的商品房投入市场，仅占去年的一半。截至目前，仅有长虹盛景、瑞泰欣城、中房·东方丽景、华立·凤凰城、清夫·新城国际、卧龙新港、万达广场等10多个新盘或老盘的二期项目开盘。入市房源的锐减使市场供求关系发生改变，形成房价上涨的推力。
四是政策的刺激作用。
自2008年10月27日起，国家金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，其贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20% 时间截止到今年底。
假设购买一套80平方米、总价为25万元的新房，贷款20万元，20年期限，按现行房贷政策则可省去利息4万元左右，相当于一个人2年的收入。由于优惠力度较大，大大降低了购房门槛，新政的实施大大刺激了消费者的购房欲望，促使结婚用房、分家立户用房、改善居住条件用房等刚性需求集中释放，导致市场逐渐回暖并走向火热，从而引发价格攀升。
又因市场受“买涨不买跌”规律的影响，于是形成循环涨价态势。另外，单就我市来说，4月21日下午，市工行、市农行、市交行、市中行、市农村信用联社、市商业银行6家金融机构，联合向市区15家房地产开发企业发放了13亿元的贷款，这对开发商“复苏”起了至关重要的作用
上涨的弹力还有多大
“按襄樊的整体经济及市民收入水平，房价在3500元/平方米至4000元/平方米之间还比较合理，如上升到4000元/平方米至4500元/平方米之间，消费者及市场的压力就相当大了。
而现在的房价超过了2007年市场最好时的水平，市区整体均价离4000元/平方米的大关已很接近，部分楼盘的均价已远远超过4000元/平方米大关。我认为，今年房价上涨过快，已透支了上涨空间，未来两年内不可能再这样涨了，否则将产生大量泡沫，引发新的楼市‘地震’。”汪浩分析
房价的快速上涨已引起广大消费者的警觉，他们不再盲目地遵从“买涨不买跌”规律，做房价上涨的推手，而是开始选择观望。“开发商也太心狠了，国家实行救市政策，刚把他们救活，他们就立刻开始大肆涨价，而且还是在国际金融危机的影响还没完全消除的情况下，这样做既不符合经济规律，也不符合常理，上违政府救市初衷，下伤消费者情感。涨得大都无法接受了，大都买不起了，涨得再高又有何用？”一位市民对记者说。
我们再来看一下交易量情况。市房地产市场信息发布平台显示：1—6月，全市销售商品房39.92万平方米，同比增长3.7%，房屋销售面积连续五个月出现上涨；9月销售1053套，占前9个月销售总量的25%，是今年以来销售量最大的月份；在黄金季节10月，市区住宅类商品房成交量为851套，居今年第2位，相比9月，减少了173套。
房价真的是只涨不跌吗？每一个经历过2007年楼市的人都不会忘记，受银行多次调高利率、二套房贷新政及金融风暴的影响，2008年，京、沪、深、穗等一线城市的成交量不约而同降至历史新低。同时，各地楼市刮起降价风暴，北京、深圳等城市的房价回落到2007年初的水平，一路下行的房价直到今年第一季度才逐渐止跌。襄樊的开发商也通过打折促销或不公开方式降价
去年底，国家陆续出台了多项鼓励住房消费的政策，致使进入2009年后楼市成交量复苏并且在上半年屡创新高，房价也再次进入疯狂上升期。9月24日，央行公布的3季度城镇储户问卷调查结果显示，有超过六成(65.2%)的城镇居民认为当前房价“高，难以接受”房价上涨得过高过快，已经影响到成交量。9月份以来，全国主要大中城市尤其是一线城市的成交量明显下滑，
襄樊从10月开始下滑。而成交量下滑幅度较大时，就极有可能引发房价下滑。
房价的过高、过快上涨已引起国家相关部门的关注。此前，银监会、国家税务总局、住房和城乡建设部、国土资源部及国家信息中心等部门已连发信号，要求警惕楼市泡沫，那么，国家会否出台新的调控政策？盛世基业执行董事王健及北京世纪锦祥营销经理汪浩均分析认为，眼前的房地产市场形势及种种迹象表明，很有这种可能。调整范围无外乎金融和土地政策，但具体会实行什么政策有待于观察，很可能在年前就有所行动。
事实上，此前国家已有相关动作，如众多大、中城市的银行已按银监部门要求，从紧、从严执行二套房贷政策，即首付最低40%，利率上浮10%。此外，90平方米及以下房贷优惠政策也即将在年底到期，如果此项政策没有延期，市场又将失去一股购买动力。业界人士综合分析认为，市场新一轮调整的几率很高，房价下滑的可能性很大。 |
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发表于 2009-12-4 14:33
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