关注“2012。5.8号扬州救市”

铁鹰

扬州救市新政发出政策调整大信号



去年，一位地王代表称，“我赌的是，在我死之前，一定有企业先死掉。那时候，政府一定会出手救市”。果然，不少地方政府开始试探中央调控红线，但结局却总是夭折，先是著名的佛山救市政策“朝令夕改”，再就是芜湖出台的救市政策也没有逃脱过短命的“三日新政”。日前，扬州接起芜湖救市大旗，打响了救市第三枪。



扬州对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。



实际上，扬州这次救市的力度并不很大，但这次挑战调控政策，能否成功，直接决定着整个中国楼市政策的方向。



为什么扬州政府会在各地政府救市失败之后，再次试探中央的底线？主要原因是楼市低迷让地方财政吃不消了。那位地位之所以敢吃定政府救市，估计是看到了土地市场和税收的作用，以不到一个亿的补贴，获得几十倍数的回报，地方政府也不是傻瓜，其逻辑是清晰可见。



土地财政是地方政府的生命线，如果楼市一直低迷不振，固然会损害开发商和银行的利益，但是，更多的损伤是地方财政的收入。从冠冕堂皇的角度来说，一旦地方财政收入减少，投资为主导的地方经济发展就会受到限制，城镇化进程就会在一定程度放缓。如果从地方政府作为一个利益体来说，财政收入的锐减，导致不少地方揭不开锅，或者透支很多年的财政现象都是有可能发生的。2008年地方政府救市政策鱼贯而出，也是基于这些原因。还有难以启齿的问题，即超发货币如果没有市场，就不会流入市场，其载体就是房地产，如果大量的流动性进入房地产，超发货币在短期内是难以对通胀构成重大威胁。



事实上，不仅仅是扬州在救市，各地都在瞄准各种各样更为巧妙的理由进行救市，比如说刺激刚性需求来救市，是一项比较流行的做法，笔者在之前已经分析过，刺激刚性需求可能就是相对来说比较温和的做法。还有一些温和的做法就是盯着房贷利率优惠和调整公积金、降低首付比例，这些做法的形式不同，但都是打着刺激刚性需求的合理幌子。但是，像扬州这样公开奖励买房的做法，还是非常惹眼的。因此，扬州救市政策会不会像佛山和芜湖救市政策那样譬如朝露，很快夭折？如果扬州新政不被叫停，可能是政策转折的重大信号。但是，这种可能性有多大，暂时还尚不可知。



该政策没有区分购房者的身份，其逻辑预设是购买这样的房子的人是穷人，所以需要补贴，而且补贴可以产生极大的效益，这比打着刚需旗号的政策微调，更进了一步。没有区分几套房，同样是对调控政策的一个挑战，当前调控的共识是打击二套房投机，但这次扬州新政没有区分，相当于直接否定限购令。无论扬州是否曾经出台过限购，从本质上来说，至少会对限购城市的一种鼓励。



为了摆脱救市嫌疑，扬州市住房保障和房产管理局称，猜测购房奖励政策是扬州市政府救市行动其实是断章取义，购房奖励政策是鼓励原本要买房的人群，更多地去选择装修房（成品住房）而非毛坯房，并不是鼓励个人买房。但问题是，无论鼓励去买毛坯房还是购买精装修房，从本质上来说，政策目的都是为了刺激购房，这一点是否定不了的，我们要看到的不是救市政策的力度，而是要看到救市政策的信号灯转向问题。不要认为力度不大就不是政策转向的信号，星星之火尚且可以燎原，何况政策之火，燃烧更猛烈。无论是公众误读了政策也好，还是政策本身有着内在逻辑转换也好，毫无疑问，扬州救市乃是继佛山和芜湖之后，又一个挑战调控政策的信号。

铁鹰

1稳定和严格实施房地产市场调控政策。扬州救市政策被默许，这说明一个问题，房地产调控开始在现实层面松了。最近成交量回暖，北京价格反弹等消息，说明有些地方市场开始慢慢转暖。房地产政策向来争议很大，调控政策不是要将市场一棍子打死，而是要保持其发展的合理性。
2明年政，府换届了，很多人都寄望下界政府了。