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昨天国内主要媒体都刊出“湖北首富靠变更土地性质发家 圈内人戏称地球人都知道”， 这是大手笔，将工业用地盖成商铺、住宅出售，出工业用地的钱拿地，交工业用地的配套费，卖出商铺、住宅的价格，里外里赚的满嘴跑油。而小一点儿开发商无师自通的也玩起拿商业用地盖成少量商铺加住宅的把戏。商业用地的地价是按40年计算土地成本的，而住宅用地是按70年计算土地成本的，少交30年的土地出让金就像当于出一块地的钱拿到两块地。住宅用地更注重舒适度，一般容积率不会太高，而商业用地就没有那么多限制了，明里暗里加层多盖房，多盖一平方就净赚一平方的钱，何乐而不为。而国家对容积率有严格的规定，更改容积率需要按法律程序先申请修改业已批准的城市总体规划，但实际中操作中是没有的。
襄阳市南漳县已至少有两起房地产项目违规更改用地性质，突破容积率，近而引起购房者不满。2009年12月，中房集团襄阳房地产开发股份有限公司通过拍卖取得了位于水镜路213号国有建设用地使用权，建成中房·美立方小区。县国土资源局在拍卖出让公告中明确约定土地用途为商业、住宅用地，使用年限40年。在售房时，而中房公司向购房者宣传并承诺房屋的土地使用权年限是70年。因而引起购房者上访。经县政府批准后，由中房公司按评估报告补缴土地出让金差价144.16万元，与县国土资源局签订国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订国有土地使用权出让合同，重新发放《国有土地使用权证》后，才能将使用权延长至70年。
南漳县中央华府小区项目跟中房·美立方的情况一样，也是40年的商业用地使用年限，但是实际建成商铺面积仅8%，让购房者买到手的是只剩35年使用年限的住宅，从而引起购房者集中上访。并且购房都合同上写的是23层，而实际盖成了25层，容积率达到4.1，严重超标。而建设规划部门以罚代管，与开发商经形成一种利益共同体。开发商违法所获的利润是其接受处罚的百倍、甚至千倍，而监管部门也乐得以罚款了事，双方共赢皆大欢喜，受伤的只有普通老百姓。
并且南漳中央华府开发商还有多处违规，具体内容见下面购房者的上访材料：
控诉书
控诉事由：
襄樊鑫一帆实业有限公司在开发建设南漳城市中央华府小区的过程中多处违法违规：虚假宣传、违法加层、违法增加容积率、违法改变用地性质（商业用地项目建成了住宅项目）、绿化率不达标等等。并且在后期房屋交付的过程中，不主动解决问题，而是嚣张蛮横的对待购房者，在其售楼部殴打购房者；购房者上访后又请社会闲杂人员对购房者进行人身威胁、恐吓，人为制造矛盾。
南漳县人民政府在该项目建设过程中以罚代管、以罚代法、监管不力。在购房者上访后，南漳县政府一再推诿搪塞，甚至动用行政力量，安排县、镇、基层单位三级组织力量打压上访老百姓。
主要情况：
襄樊鑫一帆实业有限公司主要违法违规问题如下：
（一）、违法加层，23层的地基盖了25层的楼房，与合同不符。
小区第5栋电梯房，当初开发商报建及实际建设以及合同约定均为“建筑层数地上23层”，而当2012年11月该栋楼房竣工交付时变成了25层。23层的地基盖了25层的楼房，加层后会增加建筑物的承载重量，造成受力不均，影响建筑结构，减弱建筑物的抗震能力，久而久之，会出现墙裂等现象，使整幢楼成为危房，存在极大的安全隐患。国家标准《住宅建筑规范GB_50368-2005》规定：“3.2.3 未经技术鉴定和设计认可，不得拆改结构构件和加层改造”。加盖2层有没有通过技术鉴定和设计认可？是谁批准的？出了问题由谁来负责？
（二）违法增加容积率，小区容积率严重超标达到4.09。
中央华府实际总建筑面积为56013平方，实际出让土地面积为13704平方，实际容积率为4.09，当初国土局出让时规定、建设局批准的规划、建设许可均为3.5，容积率严重超标。为什么有关职能部门还为虎作伥，批准加盖？！建设局当初自己批准的3.5为什么不执行、不算数，不执行不说，为什么还要变本加利连4.09的容积率也能批准？！这背后究竟有什么样的猫腻，有什么样的“潜规则”，有什么样的交易？更改容积率需要按法律程序先申请修改由省政府批准的《南漳县城市总体规划》，请问有没有？
（三）、没做飘窗，虚假宣传、合同欺诈。
开发商当初的广告宣传、出示的户型图、沙盘模型、销售人员的介绍等，第5栋电梯房靠南面120.92平方的户型均承诺三个卧室有飘窗，而实际交付的房屋没有飘窗，一个都没有。开发商开盘时出示的户型图及销售人员均显著明示、承诺：“主卧室带转角飘窗，美景尽收眼底，全景厅设计，3个景观窗大视角景观”。景观飘窗是该种户型的最大亮点和优点，几乎所有买房人都是冲着开发商承诺的“大景观飘窗”才买的房，而现在一个飘窗都没有。（1）中华人民共和国建设部令 第 88 号 《商品房销售管理办法》第十五条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”。开发商有预谋的设置陷阱，前期宣传、展示时大张旗鼓，签订合同时却故意隐瞒，不明示，在合同中做手脚。（2）根据最高人民法院 [法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”（3）靠北面109.76平方的户型均按户型图建设了飘窗，同样是一栋楼、同样是一层楼，一样出的价格，为什么靠南面120.92平方的户型不按开发商出示的广告宣传、户型图、沙盘模型及销售人员的介绍兑现。根据合同法与民法“诚实信用”和“公平、公开、公正”的原则，南面120.92平方的户型没有理由不建飘窗。
（四）、商业用地项目建成了住宅项目，出70年的钱只买了35年使用权的房子，不公平、不公正、不合理。
当初批准的是“商业用地”，但实际建成商业面积4851平方米，住宅面积51162平方米，商业面积只占总建筑面积的8.66%，变成了实际上的住宅用地。既然是商业用地，就应做成商业项目，商业项目有商业项目的建筑密度、容积率、绿化率和配套设施标准，我们让普通住宅户出商业用地的钱，住普通住宅的房，承担商业用地的使用年限，不公平、不公正、不合理。请求南漳县人民政府能体恤民情，体察明意，按照中房美立方的解决方法，允许和责成开发商补交30年土地出让金，还老百姓70年使用权。
（五）、天然气管道从住户厨房中穿过，且管道距燃气灶台太近，达不到国家强制规范要求，存在严重安全隐患。强烈要求开发商将天然气管道改到室外。
（六）、小区第二消防通道被开发商堵死建成门面卖掉，小区459户1千多人仅有狮子巷一条小巷子进出，开发商置小区业主生命财产安全于度外，无视国家法律法规。
（七）、小区绿化率不达标。
中央华府批准的规划和备案：小区绿化率为25%。国家标准《住宅建筑规范GB_50368-2005》规定：“4.4.1新区的绿地率不应低于30%；4.4.2公共绿地总指标不应少于1平方米/人。中央华府小区实际绿化率连10%都不到，严重不达标。
（八）、南面房屋客厅的天花板前后不平整，有个5公分的坎，影响买房人使用。
（九、房屋客厅主空调没有安装位置。
开发商答复可以安装在阳台内。请问空调安装在阳台内，空调如何安装？如何排水、排气、散热？阳台如何封闭？阳台不封闭，买房人的安全如何保障。
（十）、开发商还在违规收取燃气初装费。
湖北省物价局2011年05月13日(鄂价检规〔2011〕36号)《省物价局关于印发<湖北省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)的通知>》 “第十一条 商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有下列行为：（二）房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用”。襄阳市物价局明确表示凡在2011年5月20号之后签订的购房合同，不管是否有约定，一律不允许以安装天然气的名义收费。
（十一）、设置在19层的消防通道不合理，没有事先告知购房者。
第19层的住户在收房时才知道其厨房和卧室外面有一个消防通道，外人通过消防通道可以轻易进入户内，严重影响了第19层业主的隐私和安全，并且事先没有告知购房者，剥夺了消费者的知情权。
综上所述，襄樊鑫一帆实业有限公司在开发建设南漳城市中央华府的过程中，多处违法违规，严重侵害买房人权益。我们业主多次找开发商协解决问题，开发商态度蛮横，甚至将我们一何姓女业主打伤。从2013年元旦起，我们业主多次找南漳县信访局和南漳县人民政府反映问题，主管建设的晏副县长两次召集业主和开发商协商解决问题，但每次晏副县长的指示和承诺开发商都不兑现，阳奉阴违，忽悠我们老百姓。后来政府指派办公室一个叫李彬的科长专门解决业主的上访问题，但此人与开发商沆瀣一气，每次业主上访，李彬科长不是着手解决问题，而是对上访群众出言不逊，并且事后接受开发商请吃。被我们业主发现后，甚至毫无廉耻地对我们业主说：“我就是吃了，几顿饭你们就想把我搞倒了？”完全失去了一名国家公务员应有的觉悟素质，完全违反了中央“八不准”，与中央精神背道而驰。
我们一直以来都是按照政府要求，一步一步向上反映问题，努力遵守信访纪律。但是有关部门和领导一次一次的让我们失望，从元旦到现在，我们按规定上访不下6次，也有副县长出面，但是没有真正解决一个问题。十八大以来，习主席和李总理三令五申“必须坚持维护社会公平正义”、 “要用法治精神来建设现代经济、现代社会、现代政府”。连我们普通老百姓也知道要维护社会安定团结，建设和谐社会，不做过激举动，但结果只是有关部门和领导一次一次地伤害老百姓的信任。而我们中央华府业主按规定合法上访，只换来威胁和恐吓。请问是不是因为我们中央华府业主上访的力度达不到政府替我们解决问题的标准，以致一拖再拖？
我们大部分购房人都是倾尽前半生积蓄和后半生每月不断的按揭还款来买一套住房，切实是我们普通老百姓生存、生活的核心关切。请求上级人民政府为民做主，倾听百姓诉求，查处黑心开发商，维持社会正常经济活动，维护社会公平正义。
恳请媒体跟进调查，替老百姓发声。 |
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发表于 2011-6-3 21:45
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