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在房熊市里，银行最多只能帮助5％的人逃跑
股市从6124点拐头大跌，普通人只要想跑，任何一天，只要一秒钟就跑出来了。在房熊市里，在二线城市有一套200万元的二手房要卖出，可能3年也卖不出去，因为接棒者不按揭就买不起，因为银行已经半倒闭，使得按揭成为稀缺资源。
买入一手房，第二天就是二手房。某个城市有100万套二手房，在房牛市里，每年换手率3％ * 3年 = 三年的换手率达到9％（9万套）。在房熊市里，因为银行贷款直接间接地流入房市的可能减少70％，因为亏钱效应导致买涨不买跌，所以二手房换手率必然明显减少。在房熊市头三年里，各银行批准的二手房按揭难以超过5％（5万套）。于是，在三年下跌50％的情况下，95％的炒房囤房者困在电梯里从10楼下到5楼。也就是说，银行停贷半停贷将使得在热水锅里的青蛙最终只有5％能够跳出来。
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▲ 98％的普通人无法在中高位卖出
因为接棒者没有按揭就买不起，因为炒房囤房者跑出来1套住房就少亏几十万元，所以“按揭指标”成为稀缺资源，要“走后门”。当官的优先，内部员工优先，开发商优先，银行大客户优先 ……，于是，普通人只能享受到三年共5％的按揭指标中的2％，即98％的普通人无法在中高位卖出。
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▲ 在房熊市第一年，住房价值就会快速缩水
张三在总市值730万元的时候按揭买入几套空置房，最高总市值为1000万元，快速赚钱270万元（27％）。
在拐头下跌第一年，一手房可能下跌20％ + 二手房每年折旧税费损失4％ + 银行风险控制压低评估3％ = 二手房是按照贬值27％（270万元）来成交。赚到的270万元在第一年就不见了，接下来就是亏自己的血汗钱了，所以许多人在“过山车”里会如梦方醒，中知中觉。
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▲ 在房熊市第二年，血汗钱可能损失68％
最高总市值为1000万元。第二年，一手房可能下跌40％ + （二手房每年折旧税费损失4％ * 2年） + 银行风险控制压低评估3％ = 二手房是按照贬值51％（贬值510万元）来成交。
总市值剩下490万元（49％）- 按揭余额392万元（4年前买入时总市值700万元的56％）= 属于自己的价值剩下98万元 / 已经投入资金308万元（4年前买入时总市值700万元的44％） – 1 = 到房熊市第二年，投入的血汗钱亏掉68％（210万元）。平均每年亏钱34％（105万元），是每年收入剩余的10倍。
于是上帝令恐惧就出现了，于是千军万马排队过独木桥的情况就出现了。头二年房价下跌40％不奇怪。看看鄂尔多斯、温州就知道。1997年开始的香港房熊市，第一年下跌40％。
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▲在房熊市第三年，不少人沦为负翁
第三年，一手房可能下跌50％ + （次新房每年折旧税费损失4％ * 3年） + 银行风险控制压低评估3％ = 次新房是按照贬值65％（最高总市值1000万元贬值650万元）来成交。剩下35％（350万元）的总市值 - 按揭余额364万元（5年前买入时总市值700万元的52％）= 结清后欠银行14万元的负资产。
最高总市值为1000万元，买入时总市值700万元，说明计算对象不是在最高价时买入的。很明显，晚买房的可能在第2年就沦为负资产了，早买房的沦为负资产只是延迟三二年而已。于是，止损盘将像泉水那样不断涌流出来。
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▲ 许多早买房或没有负债的炒房囤房者会一贫如洗
没有负债的房东，对房价下跌的长期性、持续性估计不足。房熊市通常是前面几年是暴风骤雨，后面是多年的阴雨连绵式小跌，是更加痛苦的钝刀割肉。
最高总市值为1000万元。第6年，一手房可能下跌50％ + （二手房每年折旧税费损失4％ * 6年） + 银行风险控制压低评估3％ = 二手房是按照贬值77％（贬值770万元）来成交。剩下23％（230万元）的总市值。
每年养房成本12％，所以今后的房价可能年年跑不赢通货膨胀损失、折旧损失、税费损失，亏损年年在扩大。6年后，230万元 / 1.08 / 1.08 …… = 只相当于买房那一年的15万元（剩下15％的价值）,即亏钱85％。这就是买房可以抵御通货膨胀的真实面目.
如果你认为每年通货膨胀不是8％，而是13％，那么计算结果是亏钱更多。
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发表于 2014-5-15 21:23
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