中国房地产的前景

苍天

血洗房地产，习李再向虎山行

发表于：2014年12月26日 |


12月22日，中国政府网全文公布由国务院签署通过的《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。分析称，不动产登记将加快房地产税、遗产税等税种推出的步伐。

不动产登记条例终于出台，这将意味着，中国究竟有多少房子这个困扰所有人的问题有可能搞清楚。也将意味着，有这个基础数据之后，房产税等问题的征收也有了基本依据。当然，也意味着有太多房子的官员将不得不想办法处理自己的房产，除非，将官员的房产的多少界定为国家秘密。

2014年12月31日以前，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；

2014年12月31日以前，全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延；

2014年农业部将选择两省试点农村土地确权登记颁证。

再看一看迟早要推行的房产税：

❶ 2014年对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额；

❷家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；

❸家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额；

❹取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定；

❺所有商业房产，每年均按租金收入的12%缴交房产税，财政部、国家税务总局另有规定的除外。

❻家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税。

中央对房地产的“洗理”大幕开始了！如果剔除通货膨胀的因素，十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

说10年后房子便宜，是相对人均收入而言的，比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元，而10年后人均月收入是1万元时，房屋均价可能是每平方12000元。那么相对而言，房屋的价格当然比现在便宜多了。因此，现在高价买的房屋放到10年后非但不保值增值，还会严重贬值！

原因如下：

一、对比古今中外房价，中国现在的房价处在房价最高时期。以目前的房价，一个年收入8万元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房，这个代价是非常高的，房价如果继续上涨，社会各方面都无法承受，既然无法承受，房价就失去了上涨的动力，也就是说现在的房价，相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。

二、中国已经实施了十几年的“土地财政”政策，随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变，也就是向房屋持有人征收“物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。

三、目前全国经济发达的地区，持续吸引外来人口流入，是促使房价不断走高的主要因素之一。但是，随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移，经济发达地区的总人口在10年内会出现此消彼涨的趋势，2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头。预计10年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势，人口的负增长当然会导致房屋需求减少，进而促使房价下降。

四、中国已经实行30余年的计划生育政策，是终结房屋价格上涨的最强有力的杀手。支撑房价不断上涨的最根本的动力还是“刚需”，即“新人”的需要，可是由于国家的计划生育政策，使得“新人”的数量逐年减少，事实上中国社会现在已经步入“老龄化”国家。再过10年，中国社会将会更加衰老，年轻人将成为“稀缺”一代，对房屋的需求将会大幅度降低。

五、目前的社会中坚是60后、70后的这批人，这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的，市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人，这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房。而这批人的后代恰恰都是“独一代（独生子女一代）”，10年后“独一代们”也长大成人了，这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平，请问“独一代”如何消耗这些房屋呢？只能或租或卖吧？可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谈！

六、10年后，中国的老龄人口比例将达到25％，可能会有大量老年人住进老人院（“独一代”以一对四，无力照顾这些老人）。老人们住进老人院后会产生大量空置房屋，也许今天的许多老新村在十年后因人气太少将沦为“鬼村”。

有外媒报道称，无论中国的房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄，如果剔除通货膨胀的因素，十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

泡沫与否我们先不讨论，十年后最便宜的是不是房子，现在尚不能确定。问题的关键在于建房背后的基本逻辑是否存在问题。过去十年可谓房地产的发展黄金时期，同时也是中国城镇化快速推进的过程。

可以这么说，房地产的繁荣只是城镇化的表征。

在推进城镇化的过程中，我们收获了城镇的繁荣，高楼林立，马路宽敞，高铁越修越远。但任何事情总是平衡的，负面风险也在集聚。

土地转型带来的社会风险主要体现在利益分配层次，这些年来土地财政的秘诀就是利用低价征地与高价拍地的差额，大小官员为了政绩锦标赛，开足马力去推广土地财政。而大多数人觉得拆迁利益分配不合理，不能就地购买自己想买的房子，心理难以平衡。因此，大量强拆与强行圈地现象也屡禁不止，维/稳压力非常大。

为什么社会不满情绪这么多，说来说去还是土地升值之后利益分配不公正的问题。当然，也有些拆迁户的要求确实超越了合理的界限，但整体上来说，问题根由还是在于土地转型的风险在放大这一机制上。我们只能说，房地产市场已经超越其本身的界限，变成了一个社会问题。

并不仅是房地产绑架了社会，而是社会绑架了房地产，这是房地产难以承受的。如果这些基本机制没有得到根本修补，10年后可能不是房子便宜与否的问题，而是经济转型压力与社会转型双重压力可能会大幅度增加的问题。