襄阳告急：中央公园“崩盘事件”折射楼市高库存隐忧--金南漳的房地产会出现转折吗？

卖早一步

                            襄阳告急：中央公园“崩盘事件”折射楼市高库存隐忧
2014年03月01日 02:23
来源：中国经营报 作者：张家振 童海华
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中央公园“崩盘事件”折射襄阳楼市高库存隐忧，24个月才能消化完

对于李威来说，今年襄阳的冬天特别冷。

2月25日，李威和襄阳中央公园的200多名业主结队来到襄阳市政府门前，询问中央公园“崩盘事件”处理进展情况。

作为中央公园的业主李威，由于开发商湖北华盟建设投资有限公司（下称“湖北华盟”）资金链断裂，楼盘工地停工、企业陷入无法经营的境地，他的房没了着落，而政府“将及时向业主汇报事件处理的进展”的承诺等也并未实现。过激之下，200多名业主在市政府门前打起了“中央公园还我房子，还我血汗钱”的横幅，并与当地警方起了冲突，一名业主还因此受了伤。

目前，襄阳市政府联合襄阳市房管局已组成工作专班，专门协调处理中央公园停工事件。襄阳市中级人民法院也已将中央公园项目的231套房产进行查封，襄阳市房管局撤销了中央公园(包括A地块)的4个预售许可证号，所有未销售商品房不得再对外销售。

中央公园“崩盘事件”在中国房地产史上并不少见，但作为典型的中西部三线城市，襄阳新城建设、房地产现状都具有标本意义，而中央公园“崩盘事件”更折射出了襄阳房地产在经历膨胀式发展之后的高库存隐忧。

官方统计数据显示，2013年襄阳市区商品房库存量达到501.44万平方米，同比增长60.29%。按照2013年月均21万平方米的销售速度计算，目前的库存量需要至少24个月才能消化完。

襄阳市房管局新闻发言人马虹认为，中央花园因经营管理不善出现暂停施工的现象仅是个案，目前襄阳楼市运行健康。

“应警惕楼市风险最终升级为地方债务风险。”中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政表示，襄阳市房地产市场高库存的风险或将影响开发商的拿地热情，楼市风险最终传导至土地出让市场，最终影响政府的土地出让收入，从而为地方债务风险蒙上一层阴影。

负债8亿曾多次停工

2月26日，中央公园高档楼盘售楼部，这个位于清河路和前进路交会处，地处襄阳火车站繁华地段的售楼中心，如今早已是大门紧锁，人去楼空。曾经标榜“鄂西北首例外墙面全干挂花岗岩石材”的高档楼盘，目前11栋楼房已完成主体结构施工，不少升降机仍停在半空中，小区外大量花岗岩石材堆积在路边。

《中国经营报》记者来到位于襄阳市樊城区新华路11号金丽城商务酒店13楼的湖北华盟公司采访，办公室工作人员表示，湖北华盟董事长王建敏目前在襄阳但并不在公司，“我们现在也找不到他，对中央公园项目的具体情况不清楚。”该负责人表示，目前公司运转一切正常，所有员工都在正常上班，等债务处理和项目开工有新进展会及时向社会公布。

“1月下旬，因开发商资金紧张无力按时偿还民间借贷，被多家小额贷款公司和个人起诉到襄阳市中级人民法院，申请财产保全。”当地知情人士表示，今年2月11日，湖北华盟因资金链断裂，开发商王建敏主动向襄阳市房管局等部门递交报告称，公司已负债8亿多元，陷入无法经营的极端境地，请求政府出面协调、接管。

李威说，中央公园项目受停工影响，按合同约定，本应于去年12月30日交房，但开发商至今没有兑现。

根据业主们的统计，中央公园有几十户房源存在一房两卖甚至多卖的情况，并有多名业主在交完首付，与开发商签订合同后，发现自己的房子出现在了法院的查封名单中。

“全是高利贷搞的，如今借高利贷的到法院起诉了。”王建敏在接受当地媒体采访时表示，现在公司基本上崩盘了，房管局把预售许可证也撤销了，目前正寻求政府来解决这个事情。

当地房地产资深人士表示，中央花园在最初开盘的时候均价在8000元左右，几乎是襄阳房价的“天花板”，由于房价过高销售并不理想，后来开发商取消了精装修、中央空调等优惠，将房价降为6000多元，但依旧卖不动，最终导致开发商无力回笼资金，又难以从银行获得贷款，只得靠高利贷维持。

事实上，中央公园并非首次停工。2009年8月，湖北华盟在取得位于襄阳市樊城区大李沟一宗96亩土地的使用权后，遂投资8亿元所建设15万平方米的高档住宅小区——中央公园。但项目在2011年开工即遭遇挫折，2012年同样因为资金问题停工近一年。

襄阳市房管局产权与市场处相关负责人在接受记者电话采访时表示，对事件的具体处理进展并不清楚。

“政府工作专班召集房管局领导开会，并没有让我们基层工作人员参加，房管局的领导也没有传达，怎么和你说呢？”

为安抚项目业主情绪，湖北华盟公司发布致歉信表示，“公司在经营管理上也存在一定问题，导致资金周转不灵，项目目前处于停工状态，未能及时完善中央公园楼盘的配套设施，不能按照合同约定的时间竣工交付。”同时承诺尽快恢复建设，履行购房合同的约定和责任。

无法消化的存量

从襄阳市襄州区驱车穿过新建成通车的唐白河大桥，便进入到了一片建设火热的大工地。位于唐白河大桥南岸的超级大盘——东津世纪城格外显眼，“我们造城”的楼体广告昭示着项目的不同寻常。

资料显示，东津世纪城由世纪金源集团投资200亿元打造，总面积600万平方米，是目前襄阳体量最大的单体楼盘。记者在现场看到，目前已有超过20栋高楼从田间拔地而起。

“仅这一个楼盘的建筑面积就是2012年襄阳全年销量的4倍，很容易让人想到贵阳的花果园社区。”襄阳市房地产业内人士表示。

一位不愿意透露姓名的当地房地产专家表示，目前，襄阳楼市已经“严重供过于求”。若今后十年一直持续2013年的销售速度，这个供应量足够襄阳市消化十年。而随着襄阳“两改两迁” (城市棚户区和城中村改造、工业企业和专业市场从中心城区外迁)和东津新区战略的不断推进，未来三到五年，潜在供应量超过2500万方。

襄阳市“两改两迁”战略始于2012年，按照政府规划，在2016年12月底前，襄阳将把城区内的44家市场全部迁出，同时将29个城市棚户区和城中村纳入改造范围，以此腾挪土地，而腾挪出的这些土地将有大部分被“种上高楼”。此外，在东津新区，随着路桥设施的不断完善，房地产开发也将进入热潮，仅东津世纪城一个项目商品房总面积就达600万平方米，规模直逼贵阳的超级大盘——花果园社区。

与此同时，襄阳市经过大规模的“两改两迁”和东津新城建设后，巨量土地被集中推向市场，直接导致了房地产开发的热度不减，另一方面，商品房库存量也难以在短时间内消化。

上述房地产专家认为，随着“两改两迁”的推进，大批超级大盘陆续进入市场。据统计，中大型城市综合体项目超15个，单体体量在20万方以上，50万方以上的住宅项目超过10个，加上存量房，市场供应急剧增加，客户选择性增多，观望性增强，市场竞争愈发激烈。

公开资料显示，2013年襄阳全市房地产开发投资完成251.95亿元，商品房施工面积就达1535.51万平方米，其中住宅施工面积767.04万平方米。全市共有79个楼盘开盘入市，相较于2012年的39个楼盘的开盘量，涨幅达102.56%。

此外，根据襄阳住宅与房地产信息网预计，“2013年普通商品住房用地新增300.77万平方米，按照平均2.5容积率计算，可建建筑面积约750万平方米，考虑到项目体量、项目建设周期、房企市场预期等因素，预计2014年可上市销售的面积约为500万方左右，住房供应量偏大。

根据官方资料统计，2013年，襄阳市区商品房成交22829套、248.87万平方米。而2013年襄阳市区商品房库存量达到501.44万平方米，同比增长60.29%。按照2013年月均21万平方米的销售速度计算，目前的库存量需要至少24个月才能消化完。

脆弱型城市

襄阳楼市的现状也引起了研究机构的担忧。近日，世联行和上海同济大学房地产研究所联合发表《城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻》报告，将襄阳归类为脆弱型城市。

按照该报告的定义，脆弱型城市是指人口经济基本面较差，市场增长潜力较小，投资价值偏低的城市，典型特征在于城市人口、产业经济和房地产市场间不协调，极易受到外部环境变化的冲击而失去投资价值。

中央公园“崩盘事件”无疑为膨胀式发展的襄阳楼市敲响了警钟。

2012年，襄阳确立“建设区域中心城市、省域副中心城市”的目标，襄阳城市面积将达到200平方公里，人口将达到200万。根据襄阳“十二五”城建计划，2012～2016年，襄阳市区的城建计划投入1779亿元，项目948个，涉及内外环线、古城保护、城市“两改”(旧城改造和城中村改造)、东津新城等众多领域和区域。

在庞大的城建资金需求下，经营土地、吸引社会资本成为资金来源的主要渠道。以襄阳市最主要的投融资平台——襄阳市建设投资经营有限公司（以下简称“襄阳建投”）2013年融资计划为例，襄阳建投计划全年筹措资金140亿元，其中直接间接融资100亿元，土地出让收入40亿元。

中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政分析认为，过去很多地方政府沉溺于土地财政带来的快速发展模式，导致巨量土地被收储、出让，直接导致商品房库存量不断增加。在房地产市场风险不断加大的情况下，依靠土地运作获取巨额城建资金将遭遇挫折。

显然，襄阳在城市地位、人口产业集聚要素等方面还没法与贵阳比。目前，襄阳房地产的需求以刚需和改善性需求以及下属各县市的迁入人口为主。此外，襄阳地区人口的收入水平也难以短时间内大幅度提高，住房需求的集中爆发可能性很小。


但在政府层面，由于沉溺于土地财政带来的快速发展模式，导致巨量土地被收储、出让，同时又看不到任何人口在短时间内迅速增加或产业快速集聚的迹象，这种城市的楼市基本上已经到了“绝望”的地步。

未来，开发商在这些城市拿地肯定将变得越来越谨慎，地方政府的“土地财政依赖症”或将难以为继。一旦楼市风险最终传导至土地市场，势必会影响地方政府的土地出让收入，最终升级为地方债务风险。

襄阳溪苑实业总公司项目营销总监、襄阳地产营销专家赵传先分析认为，三四线城市的地产企业绝大多数为中小企业，本身的融资能力就很弱，再加上银根持续紧缩，从银行融资的渠道几乎被锁死。在资金压力下，很多地产企业走上了向典当行和担保企业融资的路，高额的利息吞噬了地产项目的利润。