从中国人口出生率看未来房价

未来的建设

     我们知道了新中国历史上三次人口生育高潮：1954年，1963年，1987年。
根据这三个高潮期，我们再来看中国经济。1987-1989年，是中国物价上涨较快、社会问题较多的时期。为什么？因为1963年前后出生的人口在这个时 候恰好进入结婚生育时期。结婚潮带来了严重的住房紧张，生育潮带来了物资供应的匮乏，加上社会价格转轨期间的fb盛行，问题就显得格外多。而此 时，1965-1972年间的生育高峰人口正进入大学和高中读书，思想又比较活跃。如是，难免引发一些矛盾。
1990-1991年，中国经济貌似进入冷冻期，但婴儿潮时期的人口继续大规模结婚生育，对社会物质财富的需求进入蓬勃时期，于是，在小平南巡的契机下，从1992年到1994年，中国经济进入了一个癫狂增长期。而恰恰是1994年，是婴儿潮时期的青年结婚生育的最后一年。1994-2000年，中国经济开始出现滑坡，也恰恰是在这期间，结婚生育人口比1994年之前每年要减少700万人左右。
从2001年开始，中国经济逐渐重新加速。何以故？因为1962-1973年间出生的人口进入了28-39岁的年龄段，他们结婚生子之后，没有再生孩子的压力，逐渐开始改善自己的生活，对购房买车的需求逐渐提高。换言之，他们是中国最有消费能力的一群人，他们带来的，就是众所周知的“人口红利”。
但他们这一轮的消费浪潮将在孩子结婚的时候达到顶峰。而他们的孩子，出生高峰点是1987年，结婚的高峰将出现在2009-2012年。也就是说，22岁到25岁是这批年轻人结婚的主要年龄段。平均的买房年龄则是22岁。
所以，为什么2008年房价下跌后2009年会增长得那么厉害？因为1987年出生的2500万孩子要在这一年前后买房子了。他们也许买不起，但他们要靠父母。他们这个时候几乎没有选择——用某经济学家的话说，是丈母娘逼着他们买房子的。
如果看一下中国人口曲线图，我们不难发现，买房子的人口在2009年恰好达到阶段高峰，而顶峰将出现在2010年。2011年继续维持高位，要到2012年才会从高峰下降，减少100万人以上。
从这个角度看，中国的房价高峰将出现在2010年，2011年也并不会跌太多，要到2012年才会出现下跌。
而且，这次下跌，将可能长期没有反弹，因为结婚需要房子的人将一年比一年少。2017年后，每年需要买房子的人将比2010年减少400-500万人。更重要的是，1987年婴儿高峰的人们，他们的孩子将不再需要新的房子了。
通过上述分析，扬韬得出的是这样一个结论：年轻人22岁结婚、24岁生孩子（存疑）。这样的时间结构，导致中国成年人尖峰消费时刻一定体现在孩子再结婚的23岁和再生孩子的25岁。也就是说，对成年人而言，他消费的顶点将出现在47-49岁。这个结论，恰好与美国学者的研究接近——美国人消费的最高峰是45-50岁，顶点48岁。


在研究日本情况的时候，扬韬也发现，日本成年人消费的顶点出现在40岁左右，这个时间，大致等于孩子上大学的时间。估计，日本年轻人的独立性相对更强一些，而且日本年轻人结婚大约没有买房之累吧。
能支持中国人上述消费习惯的，是经济发展的脉络。1990-1995年，中国处于22岁年龄的人群合计达到1.5亿人，每年平均2500万。到1996 年，这个人群开始下降到2163万，1997年只有2043万，1998年1798万，2001年进一步降低到1676万。现在回想，中国房地产市场上一 轮低谷不正出现在2001年吗？
随后，房价之所以逐渐上升，正是因为22岁的年龄群迅速回到2000万并保持了4年之久，2007年跃升到2145万，2008年跃升到2320万，房价 也正是在这两年暴涨。受金融危机影响，2008年后半期房价下跌，买房者观望了小半年，发现中国的刚性需求太强，所以房价转身向上。2009年，这个人群 创下这一轮的最高点，2451万，房价就创下历史新高。那么，2010年人群2389万，2011年2341万，2012年2319万，请问，需求摆在这 里，房价怎么跌呢？2013年，这个人口下降到2199万，2014年2064万，房价又怎么能不跌呢?

有点闲

现在建房的速度比人口出生的速度还要快，供过于求，房子肯定要跌价撒。

子心

不是又放开二胎了。就是为了将来好买房子的。

楚天之子

我也买不起，让别人买吧！十点后我退休了自已做。

pb0508231010

2012年12月至今，我们陆续与襄阳天地源实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买其在南漳县城关镇金漳大道与文庙东路交汇处的商品房，并按时支付了10—40万元不等的购房款。按照合同规定，襄阳天地源实业有限公司应于2013年12月30日和2014年5月31日两个时间点分别交房，但至今对方置国法合约于不顾，严重违反法律法规及与购房者签署的《商品房买卖合同》条约，在无合法交付手续、测绘报告、严重篡改小区规划、乃至水、电、气、网络等均未开通的前提下，蒙骗购房者签字收房，经多次交涉开发商仍瞒天过海、蛮横无理。进入4月份以来，他们视我们的利益而不顾，小区所有工地全部停工，到处是要债者，有的堵路，有的停电，有的停水，有的堵门……，整个小区乱作一团。物业管理公司长期1—2人值班，公共卫生、安保更无从谈起，销售部销售人员撤走，工程部办公室只剩一两个工作人员，整个公司处于瘫痪状态，晴天一身灰，雨天一身泥，垃圾遍地堆，苍蝇满天飞，臭气熏天，盗窃现象严重等等，业主们为此忧心忡忡但却无奈。时至今日3个多月过去了，他们没兑现一项承诺，电梯带病工作，已经进驻的业主们乘坐电梯时提心吊胆，管理部门无人问津。鉴于目前南漳天地时代城已成难尾楼，而开发商根本无解决业主要求的诚意，更无一丁点实际行动，对业主采取避实就虚、虚假承诺、分化业主等手段拖延，企图通过拖延时间消磨业主的耐心，通过“温水煮青蛙”的种种行动（通临时水电、免物业费）让业主在无效果后逐渐接受烂尾楼这一现实。
南漳天地时代城业主QQ群： 56866336

pb0508231010

俗话说，家家都有本难念的经。因为工作关系，很多业主远在外地，回家不便，在家的业主也会因为工作、家事等等原因不能每场行动都到场。难，收效不明显，路还要很久、很长才能走完，然而我们不能懈怠，不能让全家努力购置的房子付之东流，不能让子女后代无栖身之所，不能让老人无处安享晚年，一套房子，是我们向老人表达感恩，向孩子承诺未来的载体。这一套房子，不只是房子而已。为保证所有业主权益，为保证最关键的人身安全，消除电梯、消防安全隐患，督促开发商建设基础设施，我倡议所有业主保持清醒的头脑，看清现实，不抱怨、不消极、不观望、不存幻想，紧密团结在一起，合理、合法争取自己的利益。
为坚持行动，也为更好的，我建议行动从多方面展开，所有业主针对个人实际情况采取合适的方式。
最后，我再次倡议，所有业主都积极行动起来，团结一致，为维护我们应有的权益贡献力量，积水成河、集腋成裘！为了不留遗憾，让我们一起努力！

南漳天地时代城业主QQ群： 56866336

女医生

     我是不会再买了，买个房，半辈子房奴！

人在路上

可以打官司吧？

不忽悠

想一想，人的一生短短几十年，都被衣食住行所苦。
我们的上一辈，为衣食劳碌一生，
我们这一辈，为住行（房子，车子）奉献一辈子。

老一辈是为了最基本的生存需求而劳碌，
我们这一辈，说好听点，是为了追求更好的生活品质而劳碌。
其实追求来，追求去，除了工作就是工作，除了赚钱就是赚钱，除了压力就是压力，生活品质真的高了吗？

简单一生

楼房=房奴